ابوظبي - ياسر ابراهيم - الاثنين 16 فبراير 2026 12:06 صباحاً - 950 درهماً متوسط السعر اليومي للوحدة المؤجرة في دبي

97798 درهماً متوسط الإيرادات السنوية للوحدة

88.5 % من نزلاء بيوت العطلات في دبي هم زوار دوليون

تترقب سوق بيوت العطلات في دبي (سوق الإيجارات قصيرة الأجل) مرحلة جديدة من النضج والتوسع خلال عام 2026، مدفوعة بعودة الزخم السياحي العالمي، واستمرار مكانة الإمارة إحدى أكثر الوجهات جذباً للمسافرين الدوليين، إضافة إلى بيئة تنظيمية واضحة وحازمة تعيد تشكيل السوق وتدفعه نحو الاحترافية.

وكشفت بيانات منصة «AirROI» لتحليل بيانات الإيجارات قصيرة الأجل، المعتمدة على تقنيات الذكاء الاصطناعي والتابعة لمنصة «Airbnb»، وجود 15275 وحدة نشطة للإيجارات قصيرة الأجل في الإمارة لتعكس صورة استثنائية شاملة ودقيقة لأداء سوق «Airbnb» في دبي خلال الفترة الممتدة من مارس 2025 وحتى فبراير 2026.

وتشير المعطيات إلى أن سوق وحدات «Airbnb» في دبي يتسم بمستوى عالٍ من التنظيم، مدعوماً بإطار تشريعي واضح يضبط آليات التشغيل ويعزز جودة المعروض، الأمر الذي يسهم في رفع كفاءة السوق وتحقيق توازن دقيق بين الفرص الاستثمارية وحماية مصالح جميع الأطراف.

وعلى مستوى المؤشرات العامة للأداء، بلغ متوسط السعر اليومي للوحدة المؤجرة في دبي نحو 259 دولاراً (950 درهماً)، وهو مستوى يعكس قوة الطلب، لا سيما في المناطق السياحية الرئيسية.

وسجل متوسط معدل الإشغال 44.3 %، أما متوسط الإيرادات السنوية للوحدة الواحدة فقد بلغ 26648 دولاراً (97798 درهماً)، مع تسجيل نمو سنوي قوي في الإيرادات بنسبة 22.8 % مقارنة بالعام السابق، في دلالة واضحة على تسارع تعافي السوق وتعاظم الطلب.

موسم سياحي

وأظهرت البيانات أن شهر ديسمبر تصدر قائمة الأشهر الأعلى تحقيقاً للإيرادات، مستفيداً من ذروة الموسم السياحي والفعاليات الكبرى.

ويصنف مستوى تنظيم الإيجارات قصيرة الأجل في دبي على أنه مرتفع، إذ تخضع الأنشطة لشروط ترخيص صارمة، ما يجعل الالتزام بالقوانين عنصراً أساسياً للاستمرارية والنجاح.

وتكشف التحليلات الشهرية للإيرادات عن تفاوت واضح في مستويات الدخل، حيث حققت الوحدات المصنفة ضمن أفضل 10% من حيث الأداء إيرادات شهرية تتجاوز 7879 دولاراً، مستفيدة من التسعير المرن وتجربة ضيوف عالية الجودة، بينما تحقق الوحدات ضمن الشريحة العليا من السوق - أي أفضل 25% - إيرادات شهرية لا تقل عن 4938 دولاراً.

في المقابل، يبلغ متوسط الإيراد الشهري للوحدات النموذجية نحو 2771 دولاراً، في حين تسجل الوحدات الأقل أداءً إيرادات تقارب 1301 دولار شهرياً، ما يعكس وجود فرص كبيرة لتحسين الأداء عبر التطوير والإدارة الذكية.

معدلات الإشغال

ومن حيث معدلات الإشغال، فتشير البيانات إلى أن شهر فبراير يُعد الأعلى من حيث الطلب. وتحقق الوحدات الأفضل أداءً - والتي تشكل 10% من حجم السوق - معدلات إشغال تتجاوز 87%، بينما تحافظ الوحدات القوية التي تشكل 25% على مستويات إشغال تفوق 73%.

في المقابل، يبلغ معدل الإشغال الوسطي في السوق نحو 46%، في حين لا تتجاوز الوحدات الأقل أداءً نسبة 21%، ما يعكس تفاوتاً كبيراً في كفاءة التشغيل بين مختلف الشرائح.

وفيما يتعلق بالأسعار اليومية، تسجل دبي ذروة في متوسط السعر اليومي خلال شهر ديسمبر.

وتمكنت الوحدات الفاخرة ضمن أفضل 10% من فرض أسعار تتجاوز 486 دولاراً لليلة الواحدة، بينما تحقق الوحدات القوية أسعاراً تفوق 304 دولارات، في حين يبلغ المتوسط العام نحو 192 دولاراً، وتنخفض الأسعار في الوحدات الأقل أداءً إلى قرابة 125 دولاراً لليلة.

ويبرز التحليل الموسمي كأحد أهم ملامح السوق، حيث يتم تصنيف الفترة خلال ديسمبر وفبراير وأبريل كمواسم ذروة، بمتوسط إيرادات شهرية يصل إلى 5151 دولاراً، ومعدل إشغال يقارب 54.9%، ومتوسط سعر يومي يبلغ 298 دولاراً.

أما المواسم الانتقالية فتسجل إيرادات بحدود 3803 دولارات، مع إشغال يقارب 45.9%، بينما يسجل موسم الصيف الممتد من يونيو إلى أغسطس، متوسط إيرادات يصل إلى 2390 دولاراً، ومتوسط سعر يومي 218 دولاراً.

وتكشف البيانات أن أفضل شهر في العام يمكن أن تصل فيه الإيرادات إلى 5468 دولاراً، مع إشغال يبلغ 60% وسعر يومي يصل إلى 378 دولاراً، بينما تنخفض الإيرادات في أضعف شهر إلى نحو 2301 دولار، مع إشغال يقل عن 39% وسعر يومي في حدود 212 دولاراً، ما يؤكد أهمية المرونة في استراتيجيات التسعير والتشغيل.

وتتصدر مناطق مثل وسط مدينة دبي، ودبي مارينا، وجميرا بيتش ريزيدنس، ونخلة جميرا قائمة أفضل المناطق للاستثمار في «Airbnb»، بفضل قربها من المعالم السياحية الرئيسية، وتوافر البنية التحتية المتطورة، وجاذبيتها العالية للسياح. كما تبرز مناطق أخرى مثل الفهيدي التاريخية، ومدينة دبي الطبية، وبر دبي، وسيتي ووك كوجهات تستقطب شرائح مختلفة من الزوار، من المهتمين بالتراث والثقافة إلى السياحة العلاجية والعائلية.

وعلى صعيد التنظيم، تؤكد بيانات AirROI أن معظم الوحدات المدرجة في دبي مرخصة رسمياً، ما يعكس مستوى عالياً من الامتثال للقوانين، ويشير إلى أن السوق بات أكثر تنظيماً واحترافية مقارنة بالسنوات السابقة.

وتكشف أمثلة الوحدات الأعلى أداءً في السوق عن مستويات استثنائية من الإيرادات، حيث تجاوزت بعض الفلل الفاخرة في نخلة جميرا حاجز نصف مليون دولار سنوياً مستفيدة من المساحات الكبيرة، والمواقع الشاطئية، والمرافق الراقية، رغم أن معدلات الإشغال فيها ليست بالضرورة الأعلى، إذ تصل إلى نحو 45.9%، إلا أن متوسط العائد اليومي يصل إلى نحو 3066.17 دولاراً، ما يعكس قوة التسعير في فئة العقارات الفاخرة.

وتشير تحليلات الطاقة الاستيعابية إلى أن متوسط عدد الضيوف لكل وحدة يبلغ 3.7 أشخاص، مع تركيز واضح على الوحدات المخصصة لشخصين أو أربعة أشخاص.

أما من حيث أنماط الحجز، فتظهر البيانات أن أكثر من نصف الوحدات متاحة لأكثر من 270 يوماً سنوياً، ما يعكس فرصاً غير مستغلة لزيادة الإشغال، في حين ينجح نحو 18% من الوحدات في تحقيق حجوزات تتجاوز 181 يوماً سنوياً.

ويعد الحد الأدنى للإقامة أحد أبرز ملامح السوق، إذ تعتمد 42% من الوحدات حداً أدنى للإقامة يتجاوز 30 ليلة، ما يشير إلى نمو قطاع الإقامات المتوسطة والطويلة، خصوصاً بين العاملين عن بُعد والزوار لفترات ممتدة.

كما تسود سياسات الإلغاء المتوسطة والمرنة، بما يوازن بين حماية دخل المضيف وجاذبية العرض للضيوف.

أما من حيث الخصائص الديموغرافية للضيوف، فتظهر البيانات أن 88.5% من نزلاء «Airbnb» في دبي هم زوار دوليون، يتصدرهم القادمون من المملكة المتحدة والولايات المتحدة وفرنسا. كما تشكل فئة ما بعد عام 2000، أي الجيل Z والأجيال الأصغر، نحو نصف إجمالي الضيوف، ما يفرض التركيز على الإنترنت عالي السرعة، والتقنيات الذكية، وتجارب الإقامة العصرية.

1 - سند الملكية أو عقد البيع والشراء مع موافقة دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

2 - شهادة عدم ممانعة من المطور، إذا كانت الحالة تنطبق.

3 - نسخة موقعة من هوية المالك الإماراتية أو جواز السفر.

4 - نسخة من الرخصة التجارية إذا كان المالك شركة، مع نسخة من هوية المفوض بالتوقيع أو جواز سفره.

5 - خطاب إدارة الممتلكات وفق النموذج القابل للتنزيل.

6 - فاتورة كهرباء ومياه دبي الحالية (ديوا).

كشف الدليل الإرشادي الصادر عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي عن آليات واضحة ومنظمة للأفراد والشركات الراغبين في دخول قطاع «بيوت العطلات» المتنامي.

وتبدأ رحلة المستثمر (سواء أكان مالكاً فرداً أم شركة إدارة) عبر نظام بيوت العطلات الإلكتروني (Holiday Homes System).

وبالنسبة للأفراد تتيح الدائرة لهم إدارة ما يصل إلى 8 وحدات سكنية بصفة شخصية، وفي حال تجاوز هذا العدد، يفرض النظام التحول إلى كيان تجاري أو التعاقد مع شركة إدارة مرخصة.

وتعتبر مرحلة «ربط البيانات» هي الأهم، حيث يجب أن يتطابق صنف الوحدة في سند الملكية مع شروط الدائرة؛ فالشقق يجب أن تكون «سكنية»، بينما تمنح الفلل مرونة أكبر إذا كانت ضمن مجمعات مغلقة.

ولا يتوقف الأمر عند الملكية، بل يمتد ليشمل تقديم وثيقة تأمين شاملة تحمي النزيل والمبنى، وهي شرط لا غنى عنه لإصدار التصريح.

وبمجرد الحصول على الموافقة المبدئية، تدخل الوحدة مرحلة «التجهيز التقني».

ويلزم الدليل كافة المشغلين بتركيب أقفال ذكية معتمدة من مؤسسة تنظيم الصناعة الأمنية (SIRA)، مرتبطة بنظام «Keyless» لضمان دخول آمن ومراقب إلكترونياً.

وعند الانتقال إلى مرحلة التشغيل الفعلي، يفرض الدليل انضباطاً زمنياً صارماً.

فعند وصول أي نزيل، يلتزم المشغل بتسجيل عملية «تسجيل الوصول» (Check-in) في النظام خلال مدة لا تتجاوز 3 ساعات.

هذا الإجراء يضمن تحديث سجلات «درهم السياحة» وضمان الرقابة الأمنية اللحظية.

وفي حال واجه النزيل أي أعطال جسيمة (مثل تسرب مياه أو تعطل التكييف) لحظة وصوله، فإن الدليل يضع المشغل أمام مسؤولية قانونية فورية: توفير وحدة بديلة بالمعايير نفسها أو أفضل، مع تحمل كافة التكاليف، لضمان سمعة دبي السياحية.

يؤكد الدليل أن بيوت العطلات جزء من نسيج مجتمعي، ولذلك وضع قواعد صارمة للنزلاء.

يحظر تماماً إقامة الحفلات، ويجب الالتزام بـ «ساعات الهدوء» من العاشرة مساءً حتى الثامنة صباحاً.

كما يحدد الدليل بدقة سعة الاستيعاب (شخصين بالغين لكل غرفة نوم رئيسية)، ويمنع بقاء الزوار بعد منتصف الليل، لضمان عدم تحول الوحدات السكنية إلى بؤر إزعاج للقاطنين الدائمين.

ويمتد دور دائرة الاقتصاد والسياحة للرقابة المستمرة إلى حالات «الإغلاق الإداري» التي قد تلجأ إليها الدائرة في حال تكرار المخالفات أو عدم سداد الرسوم.

وفي حال إغلاق الوحدة، لا يمكن إعادة فتحها إلا بعد معالجة الأسباب، وسداد رسوم «إعادة الفتح»، والخضوع لتفتيش جديد للتأكد من زوال المخالفة.